Sur le papier, beaucoup d'investissements immobiliers semblent rentables. En réalité, une grande partie coûte de l'argent chaque mois à leur propriétaire. Notre simulateur vous montre la réalité des chiffres : cashflow mensuel net, effort d'épargne réel, et comparaison entre location nue, LMNP et Airbnb.
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Calculer la rentabilité d'un investissement locatif ne se limite pas à diviser le loyer annuel par le prix d'achat. Cette approche simpliste ignore la majorité des coûts réels.
Le loyer mensuel que vous percevez, mais aussi la vacance locative (périodes sans locataire) qui réduit vos revenus réels.
Taxe foncière, charges de copropriété, assurance PNO, entretien, gestion locative... Ces coûts peuvent représenter 20 à 30% du loyer.
Mensualité, taux d'intérêt, assurance emprunteur, durée du prêt. C'est souvent le poste le plus important dans le calcul du cashflow.
Impôt sur les revenus fonciers, prélèvements sociaux (17,2%), régime micro ou réel... La fiscalité peut transformer un projet rentable en gouffre financier.
Le cashflow représente ce qu'il vous reste vraiment à la fin du mois : loyer perçu moins toutes les dépenses (crédit, charges, impôts). Un cashflow positif signifie que votre investissement vous rapporte de l'argent chaque mois. Un cashflow négatif signifie que vous devez sortir de l'argent de votre poche.
La majorité des calculateurs de rentabilité disponibles en ligne donnent des résultats incomplets, voire trompeurs.
Un rendement de 7% brut semble excellent. Mais si vous devez sortir 300€ de votre poche chaque mois pour compenser un cashflow négatif, la réalité est bien différente.
Selon votre tranche marginale d'imposition, l'impact fiscal peut réduire votre rentabilité nette de 30 à 50%. Beaucoup de simulateurs affichent une rentabilité "avant impôts".
Un même bien peut être rentable en LMNP et déficitaire en location nue. Sans comparaison, vous risquez de choisir la mauvaise option.
Le simulateur GetScenio calcule votre cashflow net-net : après crédit, après charges, après impôts. Il compare automatiquement 3 stratégies (location nue, LMNP, Airbnb) et vous montre l'effort d'épargne réel à prévoir.
Prenons un cas réel pour illustrer l'importance d'un calcul complet.
Avec une rentabilité brute de 4,9%, cet investissement semble correct. Mais en location nue, il génère une perte de 412€/mois. En LMNP, la perte est réduite à 127€/mois. C'est exactement ce type d'erreur que le simulateur permet d'éviter.
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